To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez właścicieli lokali i budynków, którzy planują rozpoczęcie działalności gospodarczej lub zmianę przeznaczenia posiadanej nieruchomości.
Niektórzy zakładają, że każda zmiana wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.
Inni sądzą, że skoro przeszli już proces pozyskania pozwolenia na budowę i posiadają obecnie nieruchomość, to mogą ją wykorzystywać w dowolny sposób.
Jeśli chcemy wprowadzić budynku inną funkcję niż widnieje to w dokumentach, czasami wystarczy przeprowadzenie procedury zmiany sposobu użytkowania, niekiedy jednak wymagane będzie uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.
Jestem projektantką budynków niemieszkalnych.
Od wielu lat projektuję, przeprojektowuję obiekty usługowe, handlowe, oświatowe, magazynowe, produkcyjne i inne. Mam za sobą wiele zrealizowanych inwestycji i współpracę zarówno z inwestorami prywatnymi, jak i instytucjami – m.in. z politechniką, uniwersytetem oraz urzędami miast i gmin.
Dlatego chętnie odpowiem na pytanie kiedy dokonać zmiany sposobu użytkowania a kiedy konieczne będzie pozyskanie decyzji pozwolenia na budowę.
Kiedy wystarczy zmiana sposobu użytkowania?
Zmiana sposobu użytkowania jest właściwą procedurą wtedy, gdy wykorzystujemy istniejący budynek lub lokal, ale zamierzamy przeznaczyć go na inną funkcję niż dotychczas.
Przykładem może być przekształcenie lokalu magazynowego w lokal usługowy, adaptacja budynku gospodarczego na warsztat, czy rozpoczęcie działalności gospodarczej w budynku lub lokalu, który wcześniej pełnił inną funkcję.
W takiej sytuacji najważniejsze jest formalne zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.
Jak wygląda procedura?
Pierwszym krokiem jest uzyskanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan, urząd wydaje takie zaświadczenie zazwyczaj w ciągu 7 dni.
Następnie przygotowuje się dokumentację do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania i składa ją do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu.
Po złożeniu kompletnej dokumentacji należy odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć użytkowanie obiektu zgodnie z nowym przeznaczeniem.
W porównaniu z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę jest to procedura stosunkowo szybka i znacznie mniej skomplikowana.
Co zawiera dokumentacja?
Zakres dokumentacji zależy od rodzaju planowanej działalności, jednak najczęściej obejmuje:
- projekt technologii, przedstawiający rozmieszczenie pomieszczeń, urządzeń, wyposażenia oraz mebli,
- opis techniczny wyjaśniający, jaki proces będzie odbywał się w lokalu,
- plan sytuacyjny,
- w razie potrzeby opinie rzeczoznawców, np. do spraw sanitarno-epidemiologicznych lub zabezpieczeń przeciwpożarowych,
- opinię o stanie technicznym budynku wraz ze stwierdzeniem, że prowadzenie planowanej działalności w danym obiekcie jest możliwe.
To właśnie odpowiednio przygotowana dokumentacja pozwala urzędowi ocenić, czy planowana zmiana jest bezpieczna i zgodna z obowiązującymi przepisami.
A co z pracami budowlanymi?
To właśnie tutaj najczęściej pojawiają się wątpliwości.
Sama zmiana sposobu użytkowania nie obejmuje wykonywania robót budowlanych.
Jeżeli konieczne jest jedynie postawienie nowych ścian działowych wewnątrz lokalu, nie stanowi to problemu. Budowa wewnętrznych ścian działowych co do zasady nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy planowane prace ingerują np. w elementy zewnętrzne budynku. Wykonanie nowego otworu drzwiowego, nowego okna czy innych robót wymagających ingerencji w ściany zewnętrzne może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia robót budowlanych – zależnie od zakresu planowanych prac i obowiązujących przepisów.
Dlatego przed rozpoczęciem inwestycji warto dokładnie przeanalizować, jakie roboty będą wykonywane i jakie formalności będą konieczne.
Czy można połączyć obie procedury?
Tak. W wielu przypadkach jest to nawet korzystniejsze rozwiązanie.
Jeżeli planowane są roboty budowlane wymagające zgłoszenia, można najpierw dokonać zgłoszenia przebudowy budynku, a następnie przeprowadzić procedurę zmiany sposobu użytkowania.
Dzięki temu po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu można rozpocząć roboty budowlane, takie jak wykonanie nowego wejścia do lokalu czy innych prac objętych zgłoszeniem. Równolegle można przygotowywać dokumentację do zmiany sposobu użytkowania.
Choć formalnie są to dwa odrębne postępowania administracyjne, odpowiednie zaplanowanie kolejności pozwala znacząco skrócić cały proces inwestycyjny i szybciej rozpocząć działalność.
Kiedy lepiej od razu zdecydować się na pozwolenie na budowę?
Chociaż w wielu przypadkach połączenie zgłoszenia robót budowlanych ze zmianą sposobu użytkowania pozwala przyspieszyć realizację inwestycji, nie zawsze jest to najlepsze rozwiązanie.
Jeżeli planowanych zmian jest dużo, a inwestycja obejmuje bardziej zaawansowane roboty budowlane, warto od razu przygotować projekt budowlany i wystąpić o pozwolenie na budowę.
Jest to wręcz konieczne w przypadku rozbudowy lub nadbudowy budynku – takich robót nie można zrealizować wyłącznie na podstawie zgłoszenia.
Podobnie wygląda sytuacja, gdy planowane prace dotyczą elementów konstrukcyjnych, takich jak ściany nośne, słupy, podciągi, stropy czy szachty instalacyjne. Tego rodzaju ingerencje wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce oznacza to, że jeśli inwestycja jest bardziej złożona, obejmuje przebudowę konstrukcji lub znaczące zmiany w budynku, korzystniej jest od początku przeprowadzić całość w ramach jednej procedury pozwolenia na budowę.
Pozwala to uniknąć prowadzenia kilku postępowań administracyjnych i usprawnia realizację całej inwestycji.
Podsumowanie
Zmiana sposobu użytkowania to często najszybsza droga do rozpoczęcia działalności w istniejącym budynku lub lokalu.
Nie zawsze jednak wystarczy ta procedura.
Jeżeli inwestycja obejmuje również roboty budowlane, należy sprawdzić, czy wymagają one zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.
Każdy przypadek warto przeanalizować indywidualnie, ponieważ właściwe zaplanowanie formalności pozwala uniknąć opóźnień, dodatkowych kosztów i problemów podczas realizacji inwestycji.
Masz pytania?
Masz podobną sytuację lub zastanawiasz się nad swoją inwestycją?
Nie wiesz co w Twoim przypadku będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem?
Możesz umówić się na 20-minutową bezpłatną konsultację i sprawdzić, od czego najlepiej zacząć.
Skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy.
