Jestem projektantką budowlaną i od kilkunastu lat zajmuję się projektowaniem obiektów budowlanych. W swojej pracy opracowuję zarówno projekty nowych budynków, jak i projekty rozbiórek istniejących obiektów. Mam za sobą wiele zrealizowanych inwestycji – zarówno budów jak i rozbiórek. Od niewielkich budynków należących do prywatnych inwestorów po duże obiekty wykorzystywane przez przedsiębiorców, jednostki samorządu terytorialnego i inne instytucje.
Wbrew pozorom rozbiórka budynku nie polega jedynie na jego wyburzeniu. Przed rozpoczęciem prac należy sprawdzić, jakie formalności są wymagane oraz czy w danym przypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, czy wystarczy zgłoszenie. Prawidłowe przygotowanie dokumentacji pozwala uniknąć problemów, opóźnień i niepotrzebnych kosztów.
W tym artykule wyjaśniam, jakie obowiązują przepisy, kiedy potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę, a kiedy wystarczy zgłoszenie oraz na co warto zwrócić uwagę przed rozpoczęciem całego procesu.
Rozbiórka budynku może wydawać się prostą czynnością, jednak z punktu widzenia przepisów Prawa budowlanego jest to proces, który często wymaga dopełnienia określonych formalności. W zależności od rodzaju obiektu, jego wysokości, położenia oraz wpływu na otoczenie konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę albo dokonanie zgłoszenia rozbiórki.
W obu przypadkach może być wymagane opracowanie projektu rozbiórki, jednak jego zakres jest różny. Projekt wykonywany na potrzeby pozwolenia na rozbiórkę jest znacznie bardziej szczegółowy niż dokumentacja przygotowywana do zgłoszenia.
Poniżej wyjaśniam, czym różnią się obie procedury.
Kiedy potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę?
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, pozwolenie na rozbiórkę jest wymagane przede wszystkim wtedy, gdy rozbierany obiekt:
- nie spełnia warunków umożliwiających wykonanie rozbiórki na zgłoszenie,
- jego rozbiórka może oddziaływać na sąsiednie nieruchomości,
- znajduje się zbyt blisko granicy działki,
- jest obiektem o większych gabarytach lub stopniu skomplikowania,
- podlega ochronie konserwatorskiej lub wymagane są dodatkowe uzgodnienia.
Przepisy określają szczegółowo, które obiekty mogą być rozbierane na zgłoszenie. W praktyce znaczenie mają między innymi:
- odległość od granicy działki,
- wysokość budynku,
- lokalizacja obiektu,
- wpływ prowadzonych robót na bezpieczeństwo ludzi i mienia.
Projekt rozbiórki do pozwolenia na rozbiórkę
Projekt rozbiórki składany do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę jest pełnoprawnym opracowaniem projektowym. Powinien zostać wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
Dokumentacja obejmuje między innymi:
- opis techniczny sposobu prowadzenia rozbiórki,
- kolejność wykonywania robót,
- ocenę wpływu robót na otoczenie,
- sposób zabezpieczenia sąsiednich obiektów,
- sposób zabezpieczenia ludzi i mienia,
- zabezpieczenie terenu prowadzenia robót,
- informacje dotyczące bezpieczeństwa wykonywania prac,
- szkic usytuowania obiektu
- część rysunkową przedstawiającą obiekt.
Do wniosku konieczne jest również dołączenie wymaganych dokumentów, w tym zgody właściciela obiektu, jeżeli nie jest on inwestorem.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę w terminie do 65 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.
Po uzyskaniu decyzji inwestor ma dodatkowe obowiązki. Przed rozpoczęciem robót należy:
- ustanowić kierownika rozbiórki (jeżeli jest wymagany),
- uzyskać i prowadzić dziennik rozbiórki,
- rozpocząć roboty zgodnie z zatwierdzonym projektem i obowiązującymi przepisami.
Kiedy wystarczy zgłoszenie rozbiórki?
Nie każda rozbiórka wymaga uzyskania decyzji administracyjnej.
Prawo budowlane przewiduje przypadki, w których wystarczające jest zgłoszenie rozbiórki. Dotyczy to wyłącznie obiektów spełniających warunki określone w ustawie, dotyczące między innymi:
- wysokości budynku poniżej 8 m, jeżeli jego odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;
- rodzaju obiektu,
- wpływu robót na otoczenie.
W przypadku zgłoszenia organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli sprzeciw nie zostanie wniesiony, można rozpocząć roboty rozbiórkowe.
Projekt rozbiórki do zgłoszenia
Jeżeli organ wymaga dołączenia projektu rozbiórki do zgłoszenia, jego zakres jest zdecydowanie mniejszy niż dokumentacji przygotowywanej do pozwolenia na rozbiórkę.
Najczęściej obejmuje on:
- opis sposobu prowadzenia robót,
- kolejność wykonywania prac,
- sposób zabezpieczenia terenu,
- zabezpieczenie osób postronnych,
- sposób postępowania z materiałami pochodzącymi z rozbiórki,
Również w tym przypadku inwestor powinien dysponować zgodą właściciela obiektu, jeżeli nie jest właścicielem nieruchomości.
Co istotne, przy rozbiórkach wykonywanych na podstawie zgłoszenia co do zasady nie ustanawia się kierownika rozbiórki i nie prowadzi dziennika rozbiórki.
Bezpieczeństwo podczas rozbiórki
Niezależnie od wybranej procedury najważniejszym elementem każdej rozbiórki jest bezpieczeństwo.
Prace powinny być prowadzone w sposób eliminujący zagrożenie dla:
ludzi, sąsiednich budynków, infrastruktury technicznej, ruchu drogowego, środowiska.
Teren rozbiórki należy odpowiednio ogrodzić, oznakować i zabezpieczyć przed dostępem osób postronnych. W projekcie rozbiórki powinny znaleźć się rozwiązania zapewniające bezpieczne prowadzenie robót oraz sposób postępowania w przypadku wystąpienia zagrożeń.
Rozbiórka bez pozwolenia i bez zgłoszeni
Niektóre obiekty można rozebrać bez uzyskania pozwolenia na rozbiórkę i bez zgłoszenia. Należą do nich budynki tymczasowe, obiekty na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę oraz budynki i budowle zlokalizowanych na terenach zamkniętych.
Podsumowanie
Zakres projektu rozbiórki zależy przede wszystkim od tego, czy inwestycja wymaga pozwolenia na rozbiórkę, czy jedynie zgłoszenia rozbiórki. Dokumentacja do pozwolenia jest znacznie bardziej rozbudowana i stanowi kompleksową dokumentację techniczną opracowywaną przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.
Przed rozpoczęciem rozbiórki warto dokładnie sprawdzić, która procedura ma zastosowanie do konkretnego obiektu. Pozwoli to uniknąć błędów formalnych, opóźnień oraz niepotrzebnych kosztów.
Jeżeli planujesz rozbiórkę budynku i nie masz pewności, czy konieczne będzie pozwolenie na rozbiórkę czy wystarczy zgłoszenie, warto skonsultować sprawę z projektantem już na początku inwestycji. Prawidłowo przygotowana dokumentacja znacznie przyspiesza całą procedurę i pozwala bezpiecznie przeprowadzić prace zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Potrzebujesz projektu rozbiórki lub chcesz sprawdzić, jakie formalności Cię dotyczą?
Każda inwestycja jest inna. O tym, czy w Twoim przypadku konieczne będzie pozwolenie na rozbiórkę, zgłoszenie czy też możliwe będzie skorzystanie z uproszczonych procedur, decydują konkretne przepisy oraz cechy danego obiektu.
Jeżeli planujesz rozbiórkę budynku lub obiektu budowlanego i chcesz mieć pewność, że cała procedura zostanie przeprowadzona prawidłowo, zapraszam do kontaktu. Opisz swoją inwestycję za pomocą formularza kontaktowego. Po zapoznaniu się z podstawowymi informacjami zaproszę Cię na bezpłatną 20-minutową konsultację, podczas której omówimy możliwe rozwiązania, zakres niezbędnej dokumentacji oraz kolejne kroki. Dzięki temu już na początku inwestycji będziesz wiedzieć, czego się spodziewać i jak najlepiej przygotować się do realizacji przedsięwzięcia.