Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu to procedura, prostsza od projektu przebudowy ale wymagająca przeprowadzenia odpowiedniej procedury i dokonania zgłoszenia w urzędzie. Jest ona wymagana w sytuacjach, gdy istniejący obiekt ma zacząć pełnić inną funkcję niż dotychczas ale nie jest potrzebna przebudowa tego lokalu lub budynku.
Nie każda zmiana działalności oznacza jednak konieczność przeprowadzenia tej procedury. Kluczowe jest to, czy zmienia się sposób użytkowania obiektu w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a nie tylko nazwa prowadzonej działalności.
Kiedy zmiana sposobu użytkowania jest konieczna?
Najprościej można przyjąć zasadę, że procedura jest potrzebna wtedy, gdy lokal lub budynek był przeznaczony do jednego celu, a teraz ma pełnić zupełnie inną funkcję.
Przykładowo zmiana sposobu użytkowania będzie konieczna, gdy:
- mieszkanie w parterze kamienicy ma zostać przekształcone w sklep, gabinet lub biuro,
- garaż – zarówno wolnostojący, jak i znajdujący się w bryle domu jednorodzinnego – ma zostać przeznaczony na studio stylizacji paznokci, salon kosmetyczny lub inną działalność usługową,
- magazyn ma zostać przekształcony w lokal usługowy,
- biuro ma zostać zamienione na gabinet medyczny,
- sklep z artykułami przemysłowymi ma zostać przekształcony w sklep spożywczy, szczególnie jeśli planowana jest sprzedaż produktów wymagających odpowiednich warunków sanitarnych, takich jak wędliny, sery czy słodycze sprzedawane na wagę.
W każdym z tych przypadków zmieniają się wymagania dotyczące bezpieczeństwa użytkowania, ochrony przeciwpożarowej, higieny czy warunków sanitarnych.
To właśnie dlatego przepisy wymagają przeprowadzenia odpowiedniej procedury.
Kiedy zmiana sposobu użytkowania nie jest potrzebna?
Nie każda zmiana branży oznacza zmianę sposobu użytkowania.
Jeżeli w lokalu funkcjonował sklep i nadal będzie tam sklep, zazwyczaj nie ma potrzeby przeprowadzania tej procedury, o ile nowa działalność nie stawia wyższych wymagań niż dotychczasowa.
Dobrym przykładem jest lokal, w którym wcześniej działał sklep spożywczy posiadający zaplecze socjalne, sanitariaty oraz wszystkie wymagane instalacje. Jeżeli nowy właściciel chce prowadzić tam sklep komputerowy lub sklep ze sprzętem elektronicznym, co do zasady nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania. Funkcja handlowa pozostaje taka sama, a wymagania techniczne są nawet mniejsze niż wcześniej.
Podobnie będzie w wielu przypadkach zmiany jednego rodzaju usług na inne, jeśli nie powoduje to zmiany wymagań technicznych, przeciwpożarowych czy sanitarnych.
Kiedy procedura jest najprostsza?
Najłatwiej jest wtedy, gdy lokal już pełni funkcję usługową i nadal będzie wykorzystywany do podobnych usług.
Jeżeli nowa działalność ma takie same wymagania przeciwpożarowe, sanitarne oraz techniczne jak dotychczasowa, bardzo często nie są konieczne żadne roboty budowlane. W wielu przypadkach wystarcza opracowanie projektu zmiany sposobu użytkowania i dokonanie zgłoszenia.
Takie sytuacje pozwalają przeprowadzić całą procedurę stosunkowo szybko i bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Kiedy mogą pojawić się dodatkowe wymagania?
Znacznie trudniej jest wtedy, gdy usługi mają zostać wprowadzone do budynku mieszkalnego.
Przykładem może być mieszkanie na parterze kamienicy lub budynku wielorodzinnego, które ma zostać przekształcone w lokal usługowy.
W takim przypadku bardzo często konieczne jest zapewnienie odpowiednich oddzieleń przeciwpożarowych pomiędzy częścią mieszkalną a usługową.
Może się okazać, że niezbędne będzie wykonanie robót budowlanych, takich jak:
- zabezpieczenie stropu odpowiednią konstrukcją o wymaganej odporności ogniowej,
- wykonanie ścian oddzielenia przeciwpożarowego,
- wymiana drzwi na drzwi o odpowiedniej klasie odporności ogniowej,
- wykonanie innych zabezpieczeń wynikających z przepisów przeciwpożarowych.
Dla wielu inwestorów są to prace całkowicie nieoczywiste. Na pierwszy rzut oka lokal wygląda na gotowy do prowadzenia działalności, jednak analiza przepisów pokazuje, że konieczne jest wykonanie dodatkowych robót.
Szczególnie trudne przypadki
Jednym z bardziej wymagających przypadków jest sytuacja, gdy planowany lokal usługowy będzie dostępny z tej samej klatki schodowej, z której korzystają mieszkańcy.
Jeżeli cały budynek stanowi jedną strefę pożarową przeznaczoną dla funkcji mieszkalnej, a planowany lokal będzie pierwszym lokalem usługowym w tym budynku, mogą pojawić się dodatkowe wymagania wynikające z przepisów przeciwpożarowych.
W praktyce może okazać się konieczna nie tylko przebudowa samego lokalu, ale również wykonanie robót obejmujących części wspólne budynku, a nawet wymiana drzwi wejściowych do mieszkań na drzwi o odpowiedniej odporności ogniowej.
Dlatego każdą zmianę sposobu użytkowania warto przeanalizować jeszcze przed podpisaniem umowy najmu lub zakupem nieruchomości.
Dlaczego ekspertyza techniczna jest tak ważna?
Jednym z najważniejszych dokumentów poprzedzających zmianę sposobu użytkowania jest ekspertyza techniczna.
To właśnie ona pozwala ocenić:
- czy planowana zmiana jest możliwa,
- czy istniejący budynek spełnia wymagania techniczne,
- jakie roboty budowlane będą konieczne,
- czy wystarczy samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania,
- czy konieczne będzie opracowanie projektu przebudowy oraz uzyskanie pozwolenia na budowę.
Ekspertyza pozwala uniknąć sytuacji, w której inwestor rozpoczyna przygotowania do otwarcia działalności, a dopiero później dowiaduje się o kosztownych obowiązkach wynikających z przepisów.
Czy zawsze potrzebny jest projekt przebudowy?
Nie.
Jeżeli zmiana sposobu użytkowania nie wymaga wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, często wystarczy opracowanie projektu zmiany sposobu użytkowania oraz dokonanie zgłoszenia w odpowiednim urzędzie.
Jest to procedura prostsza i szybsza.
Jeżeli jednak ekspertyza techniczna wykaże konieczność wykonania przebudowy, zmiany elementów konstrukcyjnych lub wykonania robót wymagających pozwolenia na budowę, niezbędne będzie opracowanie projektu przebudowy i przeprowadzenie odpowiedniej procedury administracyjnej.
Nie warto zgadywać
Każda nieruchomość jest inna. Dwa lokale o podobnym przeznaczeniu mogą wymagać zupełnie różnych rozwiązań technicznych ze względu na konstrukcję budynku, układ komunikacji, ochronę przeciwpożarową czy istniejące instalacje.
Dlatego przed wynajęciem lokalu, zakupem nieruchomości lub rozpoczęciem projektowania warto przeprowadzić analizę techniczną. Pozwala ona już na początku określić, czy planowana działalność będzie wymagała jedynie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, czy też konieczne będzie wykonanie robót budowlanych i uzyskanie pozwolenia na budowę.
Dobrze przeprowadzona analiza pozwala uniknąć kosztownych niespodzianek, opóźnień oraz sytuacji, w której inwestycja okazuje się znacznie bardziej skomplikowana niż początkowo zakładano.
