To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę podczas konsultacji projektowych, kiedy rozmawiamy o działce na terenie, który wokół jest zabudowany.
I zupełnie mnie ono nie dziwi.
Inwestorzy bardzo często porównują swoją działkę lub budynek jaki planują wybudować do zabudowy znajdującej się obok.
Skoro sąsiad ma dach płaski, budynek przy samej drodze albo ścianę w granicy działki — naturalne wydaje się pytanie: „Dlaczego ja nie mogę zrobić tego samego?”.
Problem polega na tym, że w budownictwie często trudno porównywać dwie inwestycje.
„Sąsiad ma budynek blisko drogi. Dlaczego ja muszę odsunąć się 6 metrów od jezdni?”
Bardzo możliwe, że budynek sąsiada powstał w czasie, gdy obowiązywały inne przepisy, droga miała inną szerokość, nie było jeszcze chodnika lub jezdni w obecnym kształcie, albo nawet nie było tej drogi.
W międzyczasie droga mogła zostać poszerzona lub przebudowana. Często zmienia się także przebieg pasa drogowego.
Obecnie wymagane odległości budynku od drogi wynikają z aktualnych przepisów np. Ustawy o drogach publicznych oraz zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i to właśnie te dokumenty są wiążące dla nowej inwestycji.
„Sąsiad ma dach płaski. Dlaczego ja muszę mieć dach stromy?”
To również częsta sytuacja. Starszy budynek mógł powstać według wcześniejszego planu miejscowego, przy innych wytycznych urbanistycznych, albo w czasie, gdy dla tego terenu nie obowiązywał jeszcze plan narzucający konkretną geometrię dachu.
Dzisiaj miejscowy plan może wymagać:
- dachu stromego,
- określonego kąta nachylenia,
- konkretnej kolorystyki,
- a nawet rodzaju pokrycia dachowego.
I nawet jeśli obok znajduje się budynek o zupełnie innym wyglądzie — nowy obiekt musi spełniać obecnie obowiązujące ustalenia.
„Sąsiad ma budynek w granicy działki. Dlaczego ja muszę odsunąć się 3 metry?”
Powodów może być kilka.
Budynek sąsiada mógł zostać wybudowany według innych przepisów techniczno-budowlanych, na podstawie indywidualnych ustaleń wynikających z wcześniejszych regulacji, albo na działce, która miała kiedyś inny kształt, została podzielona na mniejsze nieruchomości.
Dzisiaj odległości od granic działki wynikają przede wszystkim z aktualnych warunków technicznych.
Projektant musi więc sprawdzić nie tylko to, „jak jest obok”, ale przede wszystkim:
- jakie przepisy obowiązują obecnie,
- jakie parametry ma działka,
- jakie są ograniczenia przeciwpożarowe,
- oraz jakie funkcje ma projektowany budynek.
Odległości pomiędzy budynkami i bezpieczeństwo pożarowe
W praktyce bardzo często znaczenie ma nie tylko odległość od granicy działki, ale również odległość pomiędzy budynkami.
Może się okazać, że jeśli sąsiad posiada budynek w granicy działki, nowy budynek trzeba będzie odsunąć nawet o 8 metrów lub więcej od tego obiektu — czyli faktycznie również od własnej granicy działki.
Aby zmniejszyć tę odległość może być konieczne zastosowanie dodatkowych rozwiązań ograniczających możliwość rozprzestrzeniania się ognia pomiędzy budynkami. Mogą to być między innymi:
- ściany bez okien,
- ścianki attykowe wysunięte ponad dach,
- zastosowanie wełny mineralnej zamiast styropianu,
- lub inne rozwiązania wynikające z przepisów przeciwpożarowych oraz warunków technicznych.
To właśnie dlatego dwie pozornie podobne inwestycje mogą wymagać zupełnie innych rozwiązań projektowych.
Nasłonecznienie i dostęp światła dziennego
Przy projektowaniu budynku ważny jest również dostęp światła dziennego.
Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi muszą spełniać określone wymagania dotyczące oświetlenia naturalnego.
W niektórych przypadkach konieczne jest wykonanie analizy nasłonecznienia i zacieniania.
Może się zdarzyć, że budynek sąsiada znajdujący się w granicy działki będzie wpływał na możliwość prawidłowego doświetlenia nowego budynku. Wtedy projektant musi wykazać, że pomieszczenia w projektowanym obiekcie spełniają wymagania wynikające z przepisów.
Przepisy zmieniają się cały czas
Dobrym i prostym przykładem są wymagania dotyczące energooszczędności budynków.
Jeszcze kilkanaście lat temu kilka centymetrów ocieplenia wystarczało, aby budynek spełniał wymagania.
Dzisiaj grubości izolacji są znacznie większe, ponieważ zmieniły się normy dotyczące efektywności energetycznej.
Podobnie wygląda sytuacja z wentylacją.
Kiedyś wentylacja grawitacyjna była standardem praktycznie we wszystkich pomieszczeniach.
Obecnie, aby spełnić wymagania wynikające z warunków technicznych oraz zapewnić odpowiednią liczbę wymian powietrza, często konieczne jest zastosowanie wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.
To, że coś istnieje obok, nie oznacza automatycznie, że można to powielić
Prawo budowlane oraz warunki techniczne nie działają na zasadzie „precedensu”.
To, że sąsiad uzyskał kiedyś pozwolenie na określoną inwestycję albo wykonał konkretne prace, nie oznacza automatycznie, że identyczne rozwiązania można zastosować dzisiaj na innej działce.
Co więcej — zdarzają się również elementy wykonane niezgodnie z przepisami lub ustaleniami planu miejscowego.
Sąsiad może mieć na przykład:
- kolor elewacji niezgodny z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- zbyt dużą powierzchnię utwardzoną w stosunku do obowiązujących przepisów,
- miejsca postojowe wykonane w nieprawidłowej odległości od granicy działki,
- lub inne rozwiązania niespełniające aktualnych wymagań.
Fakt, że takie elementy istnieją, nie oznacza jednak, że projektant może zaprojektować je również u kolejnego inwestora.
Projekt budowlany musi być opracowany zgodnie z aktualnymi przepisami, obowiązującymi dokumentami planistycznymi oraz rzeczywistymi warunkami danej działki — niezależnie od tego, jak wygląda zabudowa obok.
Każdą działkę analizuje się indywidualnie
To, że obok znajduje się określony budynek, nie oznacza automatycznie, że identyczny obiekt można zaprojektować dzisiaj na sąsiedniej działce.
W projektowaniu najważniejsze są:
- aktualne przepisy,
- obowiązujące dokumenty planistyczne,
- stan istniejący,
- oraz konkretne parametry danej nieruchomości.
Dlatego analiza działki zawsze powinna być wykonywana indywidualnie — nawet jeśli „u sąsiada wygląda to inaczej”.
